Ce qu'une propriété coûte vraiment au Québec

Un condo à 400 000 $ ne coûte pas 400 000 $. Il coûte 400 000 $ plus une série de frais que personne n'inscrit dans l'annonce, et il vous engage à une mensualité qui est rarement celle qu'on vous a citée.

Rien de tout cela n'est caché. C'est simplement éparpillé entre un prêteur, un notaire, une municipalité et un assureur, et aucun d'eux ne vous montre le total. Le voici en un seul endroit.

La mise de fonds est par tranches, pas un pourcentage

La plupart des gens connaissent « 20 % pour éviter l'assurance » et « 5 % minimum ». Les deux sont vrais, et aucun n'est la règle complète. Le minimum légal au Canada est progressif :

• 5 % sur la portion jusqu'à 500 000 $
• 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$
• 20 % à partir de 1,5 M$

Une propriété de 700 000 $ exige donc 45 000 $ — 5 % des premiers 500 000 $, plus 10 % des 200 000 $ restants. Pas 35 000 $. Des acheteurs se trompent de 10 000 $ pleins et l'apprennent tard.

Au-delà de 1,5 M$ il n'y a plus de tranche, parce qu'il n'y a plus d'assurance prêt disponible du tout. Le 20 % n'est pas une préférence, c'est la seule option.

Sous 20 %, vous achetez aussi de l'assurance

En deçà de 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré. La prime varie selon ce que vous empruntez par rapport à la valeur de la propriété :

Deux choses au sujet de cette prime surprennent.

Elle s'ajoute à votre prêt. Vous ne faites pas de chèque — vous l'empruntez, et vous payez des intérêts dessus pendant les 25 prochaines années.

Sa taxe de vente, non. Au Québec, la TVQ de 9 % sur cette prime est payable comptant à la clôture. Sur notre exemple de 400 000 $ avec 10 % de mise de fonds, cela donne une prime de 11 160 $ intégrée à l'hypothèque et 1 004 $ qu'il faut avoir dans votre compte le jour de la clôture, dont personne ne vous a parlé.

La taxe de bienvenue n'est pas un pourcentage fixe

Les droits de mutation — la taxe de bienvenue — sont le coût le plus souvent mal cité, généralement comme « environ 1,5 % du prix ». Ce n'est pas un taux fixe. C'est progressif, tranche par tranche :

• 0,5 % jusqu'à 61 500 $
• 1 % de 61 500 $ à 307 800 $
• 1,5 % au-delà de 307 800 $

Montréal ajoute ses propres tranches municipales au-dessus de 552 300 $, si bien qu'une propriété plus chère en ville paie davantage que le barème provincial seul ne le laisse croire.

Le raccourci du taux fixe n'est pas prudent — il est simplement faux, et il est faux dans le sens qui décourage les acheteurs. Sur un achat de 269 000 $, « 1,5 % » annonce 4 035 $. Les vraies tranches donnent 2 383 $. C'est 1 652 $ de budget qu'on vous a dit de mettre de côté pour rien.

Les seuils sont indexés chaque janvier : un chiffre consulté il y a deux ans est déjà périmé.

Les frais qui n'apparaissent jamais dans une annonce

Pour un achat typique au Québec, avant même de posséder quoi que ce soit :

Petits individuellement. Ensemble, généralement plus que l'inspection que vous aviez budgétée.

Et la mensualité n'est pas celle qu'on vous a citée non plus

Celle-ci est une vraie différence technique, pas un oubli.

Les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont composés semestriellement, pas mensuellement. Le taux périodique vaut (1 + taux/2)^(2/12) − 1, pas taux/12. La plupart des calculateurs en ligne — y compris de gros noms bien connus — utilisent la formule américaine à composition mensuelle.

L'écart est modeste par versement et grandit avec le prêt : environ 7 $ par mois sur un prêt de 300 000 $ à 4,5 %, environ 19 $ par mois sur 500 000 $ à 5,5 %. Sur un amortissement de 30 ans, le premier représente à peu près 2 700 $.

Cela ne changera pas si vous pouvez vous offrir la propriété. Cela changera si le chiffre autour duquel vous planifiez est celui que votre prêteur utilise.

Tout mis ensemble

Un condo de 400 000 $ à Montréal, 4,5 % sur 25 ans, avec 250 $/mois de frais de condo, 3 400 $ de taxe municipale et 380 $ de taxe scolaire :

L'option à 10 % demande 39 000 $ de moins le jour de la clôture et coûte 283 $ de plus chaque mois — plus 33 787 $ d'intérêts supplémentaires sur la vie du prêt. Aucune des deux n'est la bonne réponse. Laquelle vous convient dépend de si les 39 000 $ sont la contrainte, et c'est une question à laquelle vous seul pouvez répondre.

Le seul levier qui vous rapporte

Faites passer cette même hypothèque de 320 000 $ du mensuel aux versements accélérés aux deux semaines et le paiement devient 886 $ toutes les deux semaines. Cela fait 26 versements par année au lieu de 12 mensuels — l'équivalent de 13 mensualités. La treizième va entièrement au capital.

Cela retranche 3,3 ans de l'amortissement et économise 32 050 $ d'intérêts. Vous ne renégociez rien, et la plupart des prêteurs l'activent sur simple demande.

C'est la décision au meilleur rendement de toute la transaction, et c'est une case à cocher.

Faites vos propres calculs

Chaque chiffre ci-dessus provient du calculateur hypothécaire d'Atlas — composition semestrielle, tranches de prime SCHL et leur taxe de vente, vraies tranches de droits de mutation pour le Québec et Montréal, et calendriers de versements accélérés. Il est gratuit, ne demande aucun compte, et vous pouvez comparer plusieurs propriétés côte à côte.

Les barèmes réglementaires qu'il utilise portent l'année pour laquelle ils ont été relevés, et chaque chiffre dérivé peut être remplacé à la main — parce que la seule chose pire qu'aucun chiffre, c'est un chiffre faux énoncé avec aplomb.