Calculateur hypothécaire
La plupart des calculateurs annoncent une mensualité fausse de quelques dollars et ignorent le comptant exigé le jour de la signature. Celui-ci applique la convention canadienne de capitalisation semestrielle, la prime SCHL et sa taxe de vente, et les droits de mutation du Québec tranche par tranche.
Type de projet
Un type de projet pré-remplit la mise de fonds, l'amortissement et les frais types — tout reste modifiable.
Le bien
Financement
Les fréquences accélérées équivalent à 13 mensualités par an et raccourcissent l'amortissement.
Activée par défaut : au Canada, un taux fixe capitalise deux fois par an, pas mensuellement.
N'influence que le plafond d'amortissement d'un prêt assuré : 30 ans au lieu de 25. RAP, CELIAPP et crédits d'impôt ne sont pas modélisés.
Frais de clôture
Tranches de 2025 — indexées chaque janvier.
Frais récurrents
Projection
Sert à projeter la valeur du bien — sans effet sur votre paiement.
Le paiement hypothécaire plus tous les frais récurrents de propriété.
Comptant requis à la signature
Tranches de 2025 — indexées chaque janvier.
Le prêt
À la fin du terme de 5 ans
Le test de résistance fédéral vous qualifie au plus élevé de votre taux plus 2 % ou 5,25 %.
Valeur nette dans le temps
- Votre valeur nette
- Valeur du bien
- Solde dû
L'écart ombré est votre valeur nette — ce qu'il vous resterait en vendant à la valeur de l'année.
Quelle capacité d'emprunt ?
Applique vos revenus aux ratios ABD et ATD utilisés par les prêteurs, au taux de qualification.
Prêt auto, prêt étudiant, paiements minimums de cartes de crédit.
Ce sont les frais de logement qui limitent ici (32 % du revenu brut).
Ce qu'une maison au Québec coûte vraiment
Tous les frais entre l'offre et le premier paiement — et les deux que la plupart des calculateurs ratent.
Vous êtes déjà propriétaire ?
Atlas suit la valeur du bien, votre solde et votre valeur nette avec le reste de votre patrimoine.
Estimations à titre indicatif — ni préautorisation hypothécaire, ni conseil financier. Faites valider chaque montant par votre prêteur et votre notaire.
Comprendre les chiffres
Un paiement hypothécaire n'est pas qu'une formule d'annuité. Au Canada il dépend d'une convention de calcul particulière, d'une assurance obligatoire sous un certain seuil, et — au Québec — d'une taxe municipale que personne ne voit venir. Voici ce que le calculateur applique, règle par règle.
La capitalisation semestrielle, et pourquoi votre paiement diffère
Les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont capitalisés deux fois par an, et non mensuellement — c'est la Loi sur l'intérêt qui l'impose. Le taux périodique n'est donc pas le taux annuel divisé par douze : c'est (1 + r/2)^(2/n) − 1, où n est le nombre de versements dans l'année.
L'écart paraît anecdotique et ne l'est pas. Sur un prêt de 300 000 $ à 4,5 % amorti sur 30 ans, la division naïve par douze surestime le paiement d'environ 7 $ par mois, soit près de 2 700 $ sur la durée de l'amortissement. Sur 500 000 $ à 5,5 %, l'écart passe à une vingtaine de dollars par mois. La plupart des calculateurs en ligne se trompent exactement là ; celui-ci applique la convention canadienne par défaut, et vous laisse la désactiver pour comparer.
La mise de fonds minimale
Le minimum légal est progressif, pas forfaitaire : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, 10 % sur la portion comprise entre 500 000 $ et 1 500 000 $, et 20 % dès que le prix atteint 1 500 000 $. Pour une propriété à 500 000 $, le minimum est donc de 25 000 $ ; à 700 000 $, il est de 45 000 $ — 25 000 $ plus 10 % des 200 000 $ excédentaires.
Le plafond de 1,5 M$ a remplacé l'ancien plafond de 1 M$ le 15 décembre 2024. Au-delà, aucun assureur hypothécaire n'intervient : 20 % devient un plancher absolu, pas une recommandation. Un immeuble locatif n'est jamais assurable non plus, quel que soit le prix.
L'assurance SCHL et sa taxe
Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Sa prime est un pourcentage du prêt qui dépend du rapport prêt-valeur, et elle est capitalisée : elle s'ajoute au capital emprunté, vous la payez avec intérêts pendant tout l'amortissement plutôt qu'à la signature.
| Rapport prêt-valeur | Prime, en % du prêt |
|---|---|
| ≤ 80 % | Aucune |
| 80 % – 85 % | 2,80 % |
| 85 % – 90 % | 3,10 % |
| 90 % – 95 % | 4,00 % |
La taxe de vente sur cette prime, elle, n'est pas capitalisable. Au Québec la TVQ de 9 % sur la prime est exigible comptant chez le notaire — c'est une ligne que les acheteurs découvrent souvent une semaine avant la signature. L'Ontario (8 %) et la Saskatchewan (6 %) appliquent la même mécanique ; les autres provinces ne taxent pas la prime.
La taxe de bienvenue (droits de mutation)
Les droits de mutation immobilière sont progressifs : chaque tranche s'applique uniquement à la portion du prix qui tombe dedans. C'est la raison pour laquelle un pourcentage unique — même « moyen » — surestime la facture de tout acheteur situé sous la tranche supérieure.
Le barème provincial constitue un plancher ; les municipalités peuvent ajouter leurs propres tranches au-delà de 500 000 $, ce que Montréal fait jusqu'à 4 %. Les seuils sont indexés chaque janvier.
| Tranche du prix | Québec | Montréal |
|---|---|---|
| Jusqu'à 61 500 $ | 0,5 % | 0,5 % |
| 61 500 $ – 307 800 $ | 1,0 % | 1,0 % |
| 307 800 $ – 552 300 $ | 1,5 % | 1,5 % |
| 552 300 $ – 1 104 700 $ | 1,5 % | 2,0 % |
| 1 104 700 $ – 2 136 500 $ | 1,5 % | 2,5 % |
| 2 136 500 $ – 3 113 000 $ | 1,5 % | 3,5 % |
| Au-delà de 3 113 000 $ | 1,5 % | 4,0 % |
La facture arrive généralement de trois à six mois après la signature, et elle n'est pas incluse dans l'hypothèque : c'est de l'argent comptant, à prévoir en plus de la mise de fonds.
Le test de résistance
La ligne directrice B-20 oblige votre prêteur à vous qualifier au plus élevé de deux taux : votre taux contractuel majoré de 2 points, ou 5,25 %. Vous empruntez au taux réel, mais votre capacité d'emprunt est calculée au taux de qualification — c'est pour cela que le montant qu'une banque accepte de prêter est systématiquement inférieur à ce qu'un calculateur naïf annonce.
S'y ajoutent deux ratios d'endettement : l'ABD (frais de logement sur revenu brut) et l'ATD (l'ABD plus toutes les autres dettes). Les prêts assurés tolèrent 39 % et 44 % ; les prêts conventionnels, 32 % et 40 %. Le panneau de capacité d'emprunt du calculateur applique les deux et vous indique lequel vous limite.
Les versements accélérés
Un versement « aux deux semaines accéléré » n'est pas un paiement mensuel divisé en deux : c'est la moitié du paiement mensuel, versée 26 fois par année. Vous payez donc l'équivalent de treize mensualités au lieu de douze, et le treizième va entièrement au capital.
L'effet est disproportionné par rapport à l'effort : sur un amortissement de 30 ans, cela le raccourcit d'environ quatre ans. Le calculateur affiche l'économie d'intérêts correspondante lorsque vous changez de fréquence.
Ce qu'il faut réellement avoir à la signature
La mise de fonds n'est qu'une partie du comptant. Il faut y ajouter la taxe de bienvenue, la TVQ sur la prime d'assurance le cas échéant, les honoraires du notaire — l'acte de vente et l'acte hypothécaire passent tous deux par lui —, l'inspection préachat, et l'ajustement des taxes municipales et scolaires déjà payées par le vendeur.
Le calculateur additionne ces postes dans « argent à la signature », séparément du paiement mensuel, parce que ce sont deux contraintes différentes : l'une décide si vous pouvez acheter, l'autre si vous pouvez tenir.
Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimale pour une maison de 500 000 $ au Québec ?
25 000 $, soit 5 %. Le minimum est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $, et de 20 % au-delà. Sous 20 %, l'assurance prêt hypothécaire devient obligatoire.
L'assurance SCHL est-elle obligatoire ?
Oui, dès que la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat. La prime va de 2,80 % à 4,00 % du prêt selon le rapport prêt-valeur et s'ajoute au capital emprunté. Au Québec, la TVQ de 9 % sur cette prime est en revanche payable comptant à la signature.
Comment se calcule la taxe de bienvenue à Montréal ?
Par tranches successives : chaque taux ne s'applique qu'à la portion du prix comprise dans sa tranche. Montréal ajoute au barème provincial ses propres tranches au-delà de 500 000 $, jusqu'à 4 %. Le calculateur applique le barème complet et vous laisse saisir un montant manuel pour une municipalité hors Québec.
Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire ?
Une exigence fédérale (ligne directrice B-20) qui vous fait qualifier au plus élevé de votre taux plus 2 points ou 5,25 %. Vous remboursez au taux réel, mais votre capacité d'emprunt est établie au taux de qualification, ce qui réduit le montant qu'un prêteur acceptera de vous avancer.
Un paiement aux deux semaines accéléré, ça change quoi ?
Vous versez la moitié du paiement mensuel 26 fois par an, soit treize mensualités au lieu de douze. Le versement supplémentaire va entièrement au capital et raccourcit un amortissement de 30 ans d'environ quatre ans.
Peut-on encore amortir sur 30 ans ?
Sur un prêt assuré, l'amortissement est plafonné à 25 ans, sauf pour les acheteurs d'une première propriété et pour les constructions neuves, où il monte à 30 ans. Avec 20 % de mise de fonds ou plus, le prêt n'est pas assuré et la limite dépend de votre prêteur.
Le calculateur est-il gratuit ?
Oui, sans compte et sans inscription. Vos chiffres ne sont envoyés à aucun serveur : ils vivent dans l'adresse de la page et dans votre navigateur, ce qui rend un scénario partageable par simple copie du lien.