Ce qu'une propriété coûte vraiment au Québec

Un condo affiché 400 000 $ ne coûte pas 400 000 $. Avec 10 % de mise de fonds, il demande environ 47 458 $ le jour de la signature, puis 2 744 $ par mois pendant vingt-cinq ans. Le prix affiché est le plus petit chiffre de la transaction.

Rien de tout ça n'est caché. C'est juste éparpillé entre une banque, un notaire, une ville et un assureur, et aucun des quatre ne vous montre le total. Le voici, poste par poste.

La mise de fonds minimale monte par paliers

Vous connaissez sûrement les deux règles qui circulent : « 5 % minimum » et « 20 % pour éviter l'assurance ». Les deux sont vraies, et aucune n'est la règle complète. Le minimum légal se calcule par tranches de prix, comme l'impôt sur le revenu :

Une propriété de 700 000 $ exige donc 45 000 $, pas 35 000 $. Des acheteurs découvrent l'écart de 10 000 $ tard dans le processus, et ce n'est jamais un bon moment. Au-delà de 1 500 000 $, c'est 20 % sur tout, parce qu'aucune assurance prêt n'existe à ce prix : la banque ne prête pas plus de 80 % sans elle.

Sous 20 %, vous achetez aussi une assurance

En bas de 20 % de mise de fonds, la loi oblige la banque à assurer votre prêt, et c'est vous qui payez la prime. Elle dépend du ratio prêt-valeur, c'est-à-dire la part du prix que vous empruntez :

Deux choses surprennent à propos de cette prime. D'abord, vous ne la payez pas : elle s'ajoute au prêt, et vous payez des intérêts dessus pendant vingt-cinq ans. Sur notre condo avec 10 % de mise de fonds, c'est 11 160 $ de plus à rembourser.

La taxe de bienvenue n'est pas « 1,5 % du prix »

C'est le raccourci qui circule, et il est faux dans les deux sens. La taxe se calcule par tranches, et Montréal ajoute les siennes au-dessus du barème provincial. Sur un achat de 269 000 $, le raccourci annonce 4 035 $ ; le vrai montant est 2 383 $. Sur notre condo montréalais, c'est 4 154 $.

Elle arrive aussi après l'achat, par la poste, trois à six mois plus tard. Le calcul complet, les barèmes 2025 et la base qui n'est pas toujours le prix payé sont dans Taxe de bienvenue : le calcul exact, au Québec et à Montréal.

Les frais qui n'apparaissent jamais dans une annonce

Chaque ligne est petite. Ensemble, elles dépassent en général ce que vous aviez prévu pour « les frais ».

Quand chaque dollar sort

1. Offre acceptée

   Inspection dans les jours qui suivent, payée sur place.

2. Chez le notaire, 30 à 60 jours plus tard

   Mise de fonds, honoraires du notaire, TVQ sur la prime SCHL, ajustements au vendeur. C'est le gros chèque.

3. Un mois après

   Premier versement hypothécaire, puis un par mois (ou aux deux semaines) pendant 25 ans.

4. 3 à 6 mois après

   La ville envoie la facture de taxe de bienvenue. Un seul paiement, en général sous 30 jours.

Le versement n'est pas celui que Google vous a donné

Au Canada, l'intérêt d'une hypothèque à taux fixe est calculé deux fois par année, pas douze. C'est une règle fédérale, et elle joue en votre faveur : à taux affiché égal, vous payez un peu moins qu'avec la formule américaine, celle que la plupart des calculateurs en ligne utilisent sans le dire.

Sur un prêt de 300 000 $ à 4,5 % sur trente ans, l'écart est de 7 $ par mois, soit 2 667 $ sur la durée du prêt. Ça ne change pas si vous pouvez vous offrir la propriété. Ça change si le chiffre autour duquel vous planifiez est celui que votre banque utilisera.

Tout mis ensemble

Notre condo de 400 000 $ à Montréal, à 4,5 % sur vingt-cinq ans, avec 250 $ de frais de condo par mois, 3 400 $ de taxes municipales et 380 $ de taxe scolaire par année, et 125 $ d'assurance habitation par mois :

L'option à 10 % demande 38 996 $ de moins le jour de la signature, et coûte 283 $ de plus chaque mois, plus 33 787 $ d'intérêts sur la durée du prêt. Aucune des deux n'est la bonne réponse pour tout le monde. La question est de savoir si les 38 996 $ sont ce qui vous bloque, ou pas.

Le test que la banque vous fait passer

Avant de prêter, la banque vérifie que vous pourriez payer si les taux montaient. C'est le test de résistance : elle calcule votre versement au plus élevé de votre taux plus 2 % et de 5,25 %. À 4,5 %, vous êtes donc jugé sur un versement à 6,5 %, soit 2 143 $ par mois sur l'option à 20 % au lieu de 1 771 $. Vous ne paierez jamais ce montant. Vous devez juste pouvoir.

Le seul levier qui vous rapporte

Passez la même hypothèque du versement mensuel aux versements accélérés aux deux semaines. Le montant devient 886 $ toutes les deux semaines, ce qui fait 26 versements par année au lieu de 12, l'équivalent de treize mois. Le treizième va entièrement au capital.

Résultat : le prêt est remboursé 3,3 ans plus tôt et vous économisez 32 050 $ d'intérêts. Vous ne renégociez rien : c'est une case à cocher, et la plupart des banques l'activent sur simple demande.

Faites le calcul avec vos chiffres

Chaque montant de cet article sort du calculateur hypothécaire d'Atlas : composition semestrielle, paliers de mise de fonds, prime SCHL et sa taxe, barèmes de taxe de bienvenue du Québec et de Montréal, versements accélérés. Il est gratuit, sans compte, et vous pouvez comparer deux ou trois propriétés côte à côte.

Les barèmes qu'il utilise portent l'année 2025, et chaque chiffre dérivé peut être remplacé à la main. Un chiffre faux dit avec assurance est pire qu'aucun chiffre.