La taxe de bienvenue est le seul frais d'achat qui arrive après que vous avez emménagé. Elle ne passe pas chez le notaire, elle ne s'ajoute pas à l'hypothèque, et la facture tombe souvent au moment précis où le compte est à sec. Sur un achat de 500 000 $ au Québec, elle vaut 5 654 $. Voici comment on arrive à ce chiffre, et pourquoi le vôtre peut être différent.
C'est aussi le frais le plus mal cité, presque toujours comme « à peu près 1,5 % du prix ». Ce raccourci se trompe dans les deux sens : il fait mettre de côté 1 652 $ de trop à un premier acheteur de 269 000 $, et il en cache 2 869 $ à un acheteur montréalais de 1 300 000 $.
Un empilement de tranches, pas un pourcentage
Ça marche comme l'impôt sur le revenu : chaque taux ne s'applique qu'à la portion du prix qui tombe dans sa tranche. Personne ne paie 1,5 % sur tout. Voici à quoi ressemble vraiment un achat de 500 000 $, n'importe où au Québec :
- Les premiers 61 500 $0,5 %308 $
- Les 246 300 $ suivants1 %2 463 $
- Le reste, 192 200 $1,5 %2 883 $
Le taux réellement payé ici est de 1,13 %. Plus le prix est bas, plus le raccourci exagère : sur 269 000 $, il annonce 4 035 $ au lieu de 2 383 $.
Montréal joue dans une autre ligue
Une ville a le droit d'ajouter ses propres tranches au-dessus du barème provincial. Montréal l'a fait : les deux barèmes sont identiques jusqu'à 552 300 $, puis le taux montréalais continue de grimper, jusqu'à 4 % sur les propriétés les plus chères. La partie foncée, ci-dessous, est ce que Montréal ajoute :
- 300 000 $2 693 $
- 500 000 $5 654 $
- 700 000 $8 654 $ → 9 392 $
- 950 000 $12 404 $ → 14 392 $
- 1 300 000 $17 654 $ → 22 369 $
Sur 1 300 000 $, l'adresse coûte 4 715 $ de plus à Montréal qu'ailleurs au Québec. D'autres villes ont aussi majoré le taux sur la portion au-dessus de 500 000 $. Le seul barème qui compte est celui de la ville où se trouve l'immeuble.
La base n'est pas toujours le prix payé
C'est la partie que presque personne ne connaît, et celle qui produit les mauvaises surprises. La taxe se calcule sur le plus élevé de trois montants : ce que vous avez payé, ce que l'acte de vente déclare, et la valeur marchande au sens de la loi.
Cette valeur marchande, c'est l'évaluation municipale (le prix que la ville attribue à l'immeuble pour calculer vos taxes) multipliée par le facteur comparatif, un multiplicateur que la ville publie chaque année pour rapprocher une évaluation souvent vieille de trois ans des prix réels du marché.
Quand la facture arrive
Jour de la signature
Vous ne payez rien. La taxe n'est pas sur le décompte du notaire.
3 à 6 mois plus tard, parfois davantage
La ville vous envoie la facture directement. Le délai varie d'une ville à l'autre et se compte en mois.
30 jours pour payer
Un seul versement, en général. Impossible de l'ajouter à l'hypothèque, contrairement à la prime SCHL.
D'où le réflexe utile : calculez le montant avant de faire votre offre, mettez-le dans un compte à part, et oubliez-le jusqu'à ce que la facture arrive. C'est la dépense la plus facile à oublier, justement parce qu'elle est la seule à ne pas se présenter le jour de la signature.
Les cas où on ne la paie pas
La loi prévoit des exceptions. Les plus courantes : un transfert entre conjoints (mariés, unis civilement, ou de fait selon les conditions prévues), entre parents et enfants ou grands-parents et petits-enfants, dans un sens comme dans l'autre, et d'une personne vers une société qu'elle contrôle à au moins 90 %.
Plusieurs villes, dont Montréal, remboursent aussi tout ou partie du montant aux premiers acheteurs ou aux familles. Ce sont des programmes à part, avec leurs propres conditions, et ils changent régulièrement. Vérifiez celui de votre ville au moment de l'achat, et ne comptez pas sur le remboursement avant de l'avoir reçu.
Calculez la vôtre
Le calculateur hypothécaire d'Atlas applique les deux barèmes au prix que vous entrez et additionne la taxe au reste du comptant à prévoir : notaire, inspection, et la TVQ sur la prime SCHL si votre mise de fonds est sous 20 %. Gratuit, sans compte. Les tranches dessinées ci-dessus sont celles de 2025 et sortent des mêmes constantes que l'outil.
Pour la liste complète des frais qui séparent le prix affiché du chèque réel : Ce qu'une propriété coûte vraiment au Québec.
Cet article explique un calcul. Il ne remplace pas l'avis de votre notaire, qui est la personne qui verra votre acte et l'évaluation de l'immeuble.
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